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龙湖推长租公寓:房企的挣慢钱逻辑?
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文章出处: 上游财经    发布时间: 2017-01-02 08:21:25    作者: 刘翰书

袜子乱扔、烟头满地、突然断电……12月27日,龙湖搞了一场“调皮”的线上发布会,让本土一些“网红”和租客,根据自己的经历或遭遇,对出租房进行了吐槽。吐槽之后,龙湖顺势推出即将面市的新品——冠寓长租公寓。

上游财经—重庆商报记者走访获悉,长租公寓在国内乃至重庆都不算新鲜事物,但至少在重庆市场,还鲜有成功的案例,仍以中道折戟继而偃旗息鼓者为众。那么,龙湖此番大举进军长租公寓市场,又有着怎样的内在逻辑?市场是否会“买账”呢?

 

租金:比市价高出一成多

“租金的确会比同地段房源贵出10%甚至更多,但带给租客的品质感受和服务体验却是现有房源所不能比拟的。”12月30日,龙湖地产相关负责人在接受上游财经—重庆商报记者采访时表示,为了拓展长租公寓业务,龙湖专门成立了一间全资子公司。

对于入住冠寓的租客,可以享受龙湖饮誉业界的品质物管服务,用龙湖的话来说,就是帮你搞定租房烦心事,“善待你的租房时光”。

据了解,龙湖将在重庆开展3个项目,即新牌坊住区的龙湖源著、观音桥组团的佰乐街、科园路住区的新壹街,推出近千套长租公寓。面积区间在20~50余平方米,包括LOFT单配、商务套房等形态,全部采用由龙湖自持打造,拎包入住的模式。其租期、押金缴纳和付费方式均按市场化手段运作,主要面向商务人士和都市白领。

“从选址上看,所有房源均在市区核心繁华地段,交通、商业等各种配套都极为成熟,租客的生活成本会得以降低。”据龙湖地产相关负责人介绍,冠寓自身也配套有近1000平方米的公共区域,包括健身房、图书室、公共厨房、咖啡厅等,还会定期组织看电影、狼人杀、唱K等面向租客的集体活动。而随着租客工作生活的迁移,还可以实现项目间的租赁腾换。

 

收益:回报率在6%以上

上游财经—重庆商报记者初略估算,按龙湖上述3个项目房源平均售价35万元/套计算,近千套房源用于长租公寓市场,意味着龙湖将至少缩减3个多亿的资金回笼,对资金占用需求较大的开发企业而言,是个不小的考验。而市场也有质疑,是否因为公寓项目“卖不动”,龙湖方才采取这一迂回路线。

“首先,拓展长租公寓业务是龙湖的一种战略转型,不存在去化阻滞的问题。”龙湖地产相关负责人表示,以上述3个项目为例,其市场反响一直较好,而长租公寓的面市,不是因为项目不好卖,而是龙湖在地产“白银时代”挣慢钱逻辑的体现。所谓挣慢钱,按照龙湖的理解,除了自持物业会随着市场实现增值外,长期稳定的收益,也是转型所需。

有业内人士以佰乐街LOFT公寓为例,通过计算可以发现,其5.1米层高通过装修改造后,可实现两层套内面积在20多平方米的公寓,按照单层1200元左右月租,一套目前售价35万元左右的房子,月租可达2400元左右,资金年化回报率在6%以上。而对自持物业的龙湖而言,由于房源成本较市场更低,资金回报率将更高一些。

龙湖地产相关负责人表示,通过前期大量调研,观音桥CBD等核心地段的出租房源,其空置周期不会超过5天时间,相对于一线城市也毫不逊色,正是基于这一市场需求,才敢于大举进军长租公寓领域。

 

前景:或将接盘开展运营

“长租公寓作为龙湖挣慢钱逻辑衍生的产品线,主要还基于财务成本是安全的这一前提。”针对龙湖地产相关负责人的这一说法,上游财经—重庆商报记者查询龙湖2016年中期报告显示,2016年1至6月龙湖集团合同销售额达385.9亿元,较上年同期增长78.4%,营业额为183.7亿元,其中物业投资业务租金收入增长33.9%至8.8亿元(含税收入为9.2亿元)。

从融资成本来看,龙湖集团在期内发行了81亿元的公司债,并在今年7月初再度成功发行37亿元,票息屡创民营房企新低,其综合借贷成本自去年末的5.74%进一步下降至5.18%,年期延长至5.84年。相比于长租公寓超过6%的预期收益,5.18%的资金成本的确可谓在安全线内。

“半个月后,首批长租公寓样板间将亮相,明年3月首批租客将入住。”龙湖地产相关负责人介绍,2017年3月开始,源著、佰乐街、新壹街等位于重庆的3个长租公寓将迎来租客,而就在12月27日的线上发布会过去的短短几天里,龙湖冠寓就接到了不少租客的咨询,未来,龙湖或将通过在更多自有项目及接手其他楼盘开展此类长租公寓模式。

而一切均有待市场检验。

 

由来:重庆长租公寓市场10年历经三个阶段

“算上龙湖的‘自持+自营’模式,重庆长租公寓市场在10年间,已经历了3个阶段。”作为长期关注长租44公寓市场的业内人士,重庆肆洲投资管理有限公司执行董事樊元树向上游财经—重庆商报记者回顾了本土长租公寓市场的发展历程。

樊元树介绍,早在10年前甚至更早,重庆长租公寓市场就开始萌芽,但当时主要是一些个体业主,以一层楼、两层楼,几十套房源的规模呈现,其特点是规模小、分布散、专业化程度差,很快就湮灭在市场中。

“对租客而言,同等品质下不愿为长租公寓支付更多租金;对业主而言,也不会在收益相差无几的情况下将房源进行委托。”很长一段时间里,重庆虽不乏长租公寓的出现,但由于与个人房源在租金级差方面并不占据优势,加之需要付出人力、营销等经营成本,这些长租公寓也很快折戟而走向消亡。

直到2015年国内楼市进入深度调控期,租金上涨幅度开始超越房价上涨幅度,携资本优势的第三方经营平台开始在重庆频频布局,据樊元树介绍,途家公寓、美途国际、链家自如寓等均已将目光投向重庆,并拥有不少经营项目。

“上述平台基本采用返租形式,不少开发商也利用这一模式加快项目去化。”樊元树告诉上游财经—重庆商报记者,所谓返租模式,是指第三方经营平台,以整栋楼或整个项目为单位,与开发商进行洽谈,开发商在销售楼盘时,就可以对购房者作出租期和租金收益承诺,一方面为购房投资者免去自我招租的环节,另一方面也加快了开发商楼盘销售节奏。

樊元树表示,龙湖此次进军长租公寓市场,采取的是“自持+自营”的模式,其实是重庆以往市场所没有的,而且以近一千套的规模入市,也能够抵御小规模空置所带来的风险,对龙湖而言,更重要的综合收益率到底如何。

 

声音:高空置率将成长租公寓市场致命伤

“长租公寓的成败关键,在于能否获得稳定的客群,进而形成黏性需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,防止高空置率的出现,是长租公寓市场长足发展的核心。

严跃进介绍,从行业现状来看,长租公寓市场虽然频频闹出动静,但其成长性远不如预期,各类长租公寓通过风险投资,得以加速成长,但就全国来看,近期声音渐少,概念炒作也趋于冷淡。而且在很多时候,个体房源也会对长租公寓形成一个较大的冲击和挑战。

严跃进认为,长租公寓市场痛点在于,房源总体数量不多,使得选择面偏向狭窄。而相对灵活的租赁市场,也会使长租公寓市场面临较大压力,尤其是如果缺乏政策支持,其持续成长性要比预计糟糕不少。

而龙湖此次跻身长租公寓市场,相对而言更具规模优势,尤其是集中在类似观音桥等核心商圈,租客需求会比较旺盛。从一些潜在租客心态来看,虽然租金相对较高,但较好的居住品质和理念恰恰能够捕获对应群体的租赁需求。这对于培育重庆的租赁市场有积极作用,在经过市场检验后也值得在国内进行推广。

 

 

 

 

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