2011年的楼市，在各种调控政策和银行政策的作用下，其运行轨迹确实已经超出常年。所谓“兵无常势，水无常形”，针对超乎常态的楼市，特别是在年关将近之时，房企频出奇招。营销，在今年的作用，再也不是简单的“锦上添花”，当楼市冬天到来之时，销售招数更有“雪中送炭”的奇效。
楼市竞争激烈、项目短兵相接，营销招数是否能抵御楼市的寒冷？——用孙子的理论来破题“水因地而制流，兵因敌而制胜”，兵来将挡水来土掩。在焦灼的市场状况下，营销方法，恰是阿里巴巴嘴里的一句“芝麻开门”，打破楼市的僵局。
从金九银十到房交会，楼市销售的走低，使不少企业开始以各种手段纷纷救场。无论其营销方式或显现或隐蔽，但是，究其要义，都有一个中心议题：现在是购房者进入楼市的最佳时机。
每天，关于楼盘的短信、DM传单扑面而来，在大多数人无法招架的时候，家庭聪明的“财政长官”都能在此时嗅到购房的好时机。“交五千抵五万”、“全民营销全攻略”、“3999元加1元买洋房”，“1+1团购更优惠”……如果你还不动心，那么你确实已经离2011年最后一拨购房大军越来越远了。
虽然无孔不入的楼市营销，在年底，出现了新一拨的促销浪潮。而手段之高明和方式之隐晦，是不容易被轻易发现的。开发商为你还贷，给你送装修，为你准备年末往返老家的机票，甚至年夜饭，包括性价比超高的房子……
无论如何，营销只是手段，而促销才是目的。若不是面临楼市年关大考，购房者，到哪里找这么给力的优惠？面对浩浩荡荡的销售大军，专业人士普遍认为，这种以打折促销等为基调的营销，将成为楼市的常态。
“经历了全年的楼市调整，为了年底促销回笼资金，房地产营销是十八般武艺都用上了。品牌、产品、服务如果没有差异化，那么应大势所趋，只能以价格引起市场的关注。”重庆立业房地产顾问公司副总经理沈光明表示，当下的价格战不再是“花拳绣腿”，而是实实在在的价格优惠。可如何将降价做出花样来，考的就是营销技巧。只有抓住老百姓的眼球，才能抓住销售。
纵观全年楼市营销案例，沈光明表示，金科地产的“封顶价”是最有市场驱动力的一次营销。开发商在以价换量的营销思路中，更注重将价格做“炫”。比如金科地产就很善于玩数字游戏，一面用“加减乘除”做噱头，一面又有实在的优惠做拉动。
楼盘出招
“3999+1”
高层立马变身花园洋房
拿“一元”钱做文章，曾是网络销售店铺的标题党，而这种网络惯用的伎俩，在被购买者识破之后，赚到的仅是一些浏览量。
而在金科·廊桥水乡，以“一元”钱为界，划开的高层和花园洋房，购房者赚到和开发企业拿出的，都是实在的优惠。从项目的销售数据来看，冲着20套特价花园洋房来的人比比皆是。在“3999+1”的带动下，廊桥水乡新开的洋房产品，受到更多的市场关注，每天的到访者近百人。
2011年12月，金科廊桥水乡推出的20套特价花园洋房阐释了一元钱的作用：在特价高层的单价上加一元钱能让高层变洋房。在廊桥水乡建面单价“3999元/平方米”的基础上，每平方米加1元，可买套内116~300平方米的“5+1”花园洋房，而这样的特价房源仅有20套，售完即止。同时，“3999元/㎡买59~89㎡低密度公园高层”的活动，限量抢购倒计时中。项目同时新推套内110~130㎡的5+1花园洋房，套内4200元/㎡起。
点评：“3999+1”可不是一道简单的数学题。这是从廊桥水乡销售中心发出的震波，其影响范围扩大到全国。从营销角度，这无疑又是一例最具传播力和营销力的口号。
“1+1亲情优惠”
不是简单的1+1>2
凭借龙头寺公园和江北嘴CBD后花园的区位优势，公园王府传承了金科王府系的贵气。
同时，作为王府系首个开出高层房源的楼盘，金科·公园王府在年底将高层和洋房结合起来。项目延续开盘的热销之后，12月15日，金科·公园王府也正式启动了岁末浓情回馈：“5重大礼 感恩优惠”和“1+1亲情优惠”计划。
金科·公园王府当下推出的销售策略，当然不能简单的从“1+1>2”这样的逻辑来推理。在这一促销活动中，将“团购”的范围缩小到两组客户，实际也是开发企业将更多的购房机会留给市民。凡是分别购买该项目的“亲友团”，将会有额外的优惠。而“1+1”又涵盖“洋房+高层”、“高层+高层”等众多分类。购买即可享受额外优惠，最高2.5万元。
金科·公园王府，尽管从该项目面市之初，其销售一直就领先市场，洋房产品和高层产品，均属行业同类产品的代表。根据强者恒强的定律，金科·公园王府的营销策略，则立足于充分挖掘项目的价值。
点评：“1+1”的本质在于团购，而这种团购打破了楼市“三人成团”的固有模式。购房者通过团购享受“有品牌、有差异化、有服务的”产品，与开发商与购房者而言，实为两全其美。记者 李小丹
你买房我还贷
开发商帮业主还20个月按揭
“现在您只需首付三成，剩余的房款待办理房贷后，在交房之前，都由我们开发商来支付。”某楼盘日前推出至少可帮业主还20个月房贷的营销活动。
记者了解到，如果按照该楼盘签约均价为1.1万元/平方米计算，一套100平方米的房源，总价为110万元，以30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，“实质就是在总房价上优惠了10万元。”
对此，有业内人士调侃道，“还不如直接降房价。”就购房者而言，如果贷款的本金少了，那么支付的利息也会减少。“如果少贷款10万元，在30年的贷款周期内，可能节省的利息就高达14万元。”
而我市一位不愿透露姓名的开发商却表示出了不同的看法，虽然这样的营销怪招不见得能吸引购房者直接下叉，但也赚足了眼球，在楼市持续低迷的今天，开发商需要人气。
点评：白猫黑猫，能逮住耗子就是好猫！在众多直白的优惠里，具有不寻常的营销方式更能带来人气，有人气，才会促进销售。
记者 任琪
